O que é uma relação empréstimo / valor e como calculá-lo

O que é uma relação empréstimo:O que é uma relação empréstimo: Uma taxa de empréstimo para valor (LTV) compara o tamanho do empréstimo que você está solicitando, em comparação com o valor avaliado do item que você deseja comprar.

Os credores e outros usam os LTVs para determinar o risco de um empréstimo, para aprovação ou negação de empréstimo e para determinar se o seguro hipotecário é necessário. Uma taxa LTV mais alta sugere mais riscos, porque há uma chance maior de inadimplência.

Em outras palavras: a relação LTV diz quanto de uma propriedade você realmente possui, em comparação com quanto deve. A proporção é usada para vários tipos de empréstimos, incluindo empréstimos para habitação e automóveis (compras e refinanciamentos).

Relação Empréstimo – Como calcular

Para calcular uma taxa LTV, divida o valor do empréstimo pelo valor avaliado do ativo que o assegura.

Exemplo:  Suponha que você queira comprar uma casa no valor de US $ 100.000. Você tem US $ 20.000 disponíveis  para um adiantamento, portanto, precisará emprestar US $ 80.000.

$ 80.000 (valor do empréstimo) / $ 100.000 (valor avaliado do ativo) = 0,80 (LTV).

Sua relação LTV será de 80%, porque o valor em dólar do empréstimo é de 80% do valor da casa. $ 80.000 dividido por $ 100.000 é igual a 0,80 (que é igual a 80% – veja como decimais e porcentagens estão relacionados ).

Dica: Você pode encontrar calculadoras de proporção LTV on – line para ajudá-lo a descobrir casos mais complicados, como aqueles que incluem mais de uma hipoteca ou penhor.

Por que isso importa

Uma proporção de LTV ajuda os credores a avaliar o risco: quanto mais eles emprestam, mais riscos correm. Se você é considerado um risco maior para o credor, isso geralmente significa:

  1. É mais difícil obter aprovação para empréstimos.
  2. Você pode ter que pagar mais (com uma taxa de juros mais alta ).
  3. Você pode ter que pagar custos adicionais, como seguro de hipoteca.

Se você está calculando o LTV, provavelmente está lidando com um empréstimo garantido por algum tipo de garantia. Por exemplo, quando você empresta dinheiro para comprar uma casa, o empréstimo é garantido por uma garantia sobre a casa.

O credor pode tomar posse da casa e vendê-lo através da execução duma hipoteca, se você não pagar o empréstimo. O mesmo vale para empréstimos para automóveis – seu carro pode ser recuperado se você parar de fazer pagamentos.

Os credores realmente não querem sua propriedade – eles apenas querem recuperar seu dinheiro rapidamente. Se apenas emprestar até 80% (ou menos) do valor da propriedade, eles podem vender a propriedade por menos do que o dólar superior para recuperar seus fundos. Isso é mais fácil do que esperar por uma ótima oferta.

Da mesma forma, tudo o que você comprou pode ter perdido valor desde que o comprou, portanto, emprestar 100% ou mais coloca os credores em risco.

Por fim, quando você coloca um pouco do seu dinheiro em uma compra, é mais provável que o valorize e continue pagando. Você tem skin no jogo, então você não vai se afastar, a menos que esteja sem opções.

Boas relações LTV

Qual é uma boa relação LTV que pode ajudá-lo a obter aprovação para um empréstimo? Depende da preferência do credor e do tipo de empréstimo. Muitas vezes, você terá mais sorte com mais capital investido, o que proporciona uma menor taxa de LTV.

Com empréstimos à habitação, 80% é um número mágico. Se você emprestar mais de 80% do valor de uma casa, geralmente precisará obter um seguro de hipoteca privada (PMI) para proteger seu credor. Essa é uma despesa extra, mas muitas vezes você pode cancelar o seguro quando chegar a menos de 80% do LTV.

Outro número notável é 97%. Alguns credores permitem que você compre com 3% de  desconto (os empréstimos da FHA exigem 3,5%) – mas você pagará um seguro de hipoteca, possivelmente pela vida útil do seu empréstimo.

Com empréstimos para automóveis, as taxas de LTV costumam subir mais, mas os credores podem definir limites (ou máximos) e alterar suas taxas, dependendo de quão alto será sua taxa de LTV.

Em alguns casos, você pode até pedir emprestado a mais de 100% do LTV, porque o valor dos carros pode diminuir mais acentuadamente do que outros tipos de ativos.

Empréstimos subaquáticos

Quando a taxa LTV é superior a 100%, o empréstimo é maior que o valor do ativo que o protege (você possui patrimônio líquido negativo).

Normalmente, não é uma boa situação, porque você teria que pagar algo para vender o ativo – você não receberia nenhum dinheiro com o negócio. Esses tipos de empréstimos são freqüentemente chamados de empréstimos “subaquáticos”.

Depois que os valores das casas caíram durante a crise das hipotecas, os empréstimos à habitação subaquáticos foram um grande problema. Auto empréstimos subaquáticos são sempre um problema. Se você emprestar com uma alta taxa de LTV, verifique se há um bom motivo para correr o risco.

Diferentes tipos de patrimônio

Lembre-se: seu patrimônio não precisa estar na forma de dinheiro que você traz para o negócio. Se você possui propriedade (ou parte de uma propriedade), seu interesse de propriedade pode ser usado como patrimônio e o valor desse interesse pode mudar ao longo do tempo.

Por exemplo, quando você empresta contra sua casa com  um empréstimo para aquisição de imóveis, está usando o valor da sua casa e aumentando efetivamente sua taxa de LTV ao obter um empréstimo.

Se sua casa ganhar valor devido ao aumento dos preços da habitação, seu LTV diminuirá (embora você possa precisar de uma avaliação para provar isso).

Da mesma forma, se você estiver emprestando dinheiro para construir uma nova casa, poderá usar o terreno em que está construindo como patrimônio para um empréstimo para construção.

A foto maior

As relações LTV são extremamente importantes. Mas eles fazem parte de uma imagem maior,

que inclui:

  • Suas pontuações de crédito (com bom crédito, é mais fácil obter empréstimos LTV mais altos)
  • Sua renda disponível para efetuar pagamentos mensais
  • O ativo que você está comprando (é uma casa em bom estado ou uma unidade multifamiliar? É um veículo novo ou usado? Motocicleta ou trailer?)

Além do seu crédito, uma das coisas mais importantes para os credores é a sua relação dívida / renda. 9  Essa é uma maneira rápida de descobrir como um novo empréstimo será acessível. Você pode aceitar confortavelmente esses pagamentos mensais extras ou está se enganando?

 

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